اما و اگرهاي اجراي طرح دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي
ميهن صنعت : يك كارشناس امور مالياتي درباره دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي گفت: در صورتی که این طرح عملیاتی شود تورم گرانی در اجاره و خرید مسکن کاهش می‌یابد و اگر افراد خانه‌های خود را خالی نگه دارند،حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود.
به گزارش ميهن صنعت به نقل از ايسنا باقر ثانی با بيان اينكه براي اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه باید به تعریف مال الاجاره طبق ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم اشاره کنیم، اظهار كرد: .در این ماده آمده كه مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می شود و در صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری شود و یا موجر علاوه بر اجاره بها وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستاجر دریافت كرده باشد،میزان اجاره بها بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد.
وي افزود:چنانچه بعدا اسناد و مدارکي به دست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته ، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه خواهد بود هبه علاوه در تبصره 1 این ماده آمده است که ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید بر اساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن واقع است تعیین خواهد شد.
اين كارشناس امور مالياتي تاكيد كرد: در تبصره 11ماده 53 قانون ماليات‌هاي مستقيم به این موضوع اشاره شده که مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت راه و شهر سازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف خواهند بود.
ثاني با بيان اينكه موضوع اخذ مالیات از واحدهای خالی از سکنه در سال 81 از قانون مالیاتها حذف شده بود و اختلاف نظراتی در مورد اینکه از واحدهای خالی از سکنه مالیات اخذ شود یا خیر، وجود داشت، گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه در ایجاد تعادل در قیمت بازار مسکن تاثیرگذار است و اگر قرار باشد نظم منطقی به وضعیت مسکن بدهیم و سرمایه‌های راکد را به حرکت درآوریم، باید این طرح اجرایی شود همچنين از طرف دیگر باید توجه داشت که اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه باعث سوق یافتن مالکان این واحدها به سمت اجاره آنها می شود که بدین ترتيب عرضه واحدهای اجاره‌ای در سطح شهرها افزایش خواهد یافت .
به گفته او در صورتی که این طرح عملیاتی شود تورم گرانی در اجاره و خرید مسکن کاهش می‌یابد و اگر افراد خانه‌های خود را خالی نگه دارند،حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود.
وي در ادامه با اشاره به راههای شناسایی خانه های خالی از سکنه و مهار آنها در جهت تعادل نظام عرضه و تقاضا اشاره و خاطرنشان كرد: با ثبت معاملات در سامانه های مختلف به
طور کامل از خانه های خالی از سکنه آگاه و طرح مالیاتهای تصاعدی پس از گذشت هرماه،برای مالکان این واحد ها اجرا شود.همچنين در کنار وسایل مالیاتی، راه مبارزه با خالی ماندن واحدهای مسکونی این است که جلوی سرعت بالای افزایش قیمت مسکن گرفته شود در واقع باید کاری کرد که خالی بودن مسکن برای صاحب آن صرف نکند.
اين كارشناس مالياتي افزود: اگر در بخش اجاره بتوانیم بلوک بندی کنیم ممکن است اثر مورد انتظار را نداشته باشد و یا مدت زمان در نظر گرفته شده پاسخگو نباشد در نتیجه باید تلاش کنیم تولید مسکن را طوری جلو ببریم که نگه داشتن مسکن صرف نکند و صاحب ملک منتظر افزایش قیمت آنچنانی نباشد.
ثاني با بيان اينكه در شهرداری‌های مناطق 22گانه، سامانه متمركز ثبت اطلاعات مربوط به ساختمان‌هایی كه پایان‌كار برای آنها صادر شده، وجود دارد،گفت: به عبارت ساده‌تر، شهرداریها رد همه آپارتمان‌هایی را كه آماده تحویل به بازار مسكن هستند، دارند و هر لحظه می‌توانند این اطلاعات را به نهادهای دولتی ارائه دهند، از سوی دیگر بنگاههای مسكن نیز از طریق سامانه رهگیری معاملات املاك، لیست واحدهایی را كه در طول روز، هفته یا ماه به فروش می‌رسانند، در سامانه تحت نظارت وزارت بازرگانی ثبت می‌كنند بنابراين وزارت راه و شهرسازي می‌تواند با دسترسی به این دو سیستم ( سیستم صدور پایان‌كار در شهرداری و سامانه رهگیری در بنگاههای مسكن)به راحتی به مشخصات ساختمان‌هایی كه ساخته شده اما فروش نرفته دسترسی پیدا كند و مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در صورت احتکار واحد مسکونی و ندادن اجاره یا فروش، هرماه باید به صورت تصاعدی با این مالیاتها روبرو شوند و این طرح به منظور تعدیل عرضه و تقاضای بازار مسکن لازم است.
وي یكی دیگر از برنامه‌ها در زمینه كنترل نرخ اجاره‌بها، فرهنگ‌سازی برای عقد قراردادهای اجاره چند ساله دانست و اضافه كرد: با تحقق این موضوع ضمن كاهش هزینه‌های جانبی مستاجران، شاهد افزایش امنیت روانی طرفین خواهیم بود.
اين كارشناس امور مالياتي به همکاری وزارت نیرو و شرکتهای مخابرات و گاز با سازمان امور مالیاتی کشور جهت ارائه اطلاعات گردش کارکرد کنتور واحدهای مسکونی که مصرف آب و برق وگاز و تلفن در فیش ماهانه نداشته اند اشاره و تصريح كرد:در واقع پیگیری قبوض آب و برق همه واحدهای مسكونی موجود در تهران مي‌تواند بهترین راه ممكن باشد همچنین سركشی و سرشماری یك تیم كارشناسی از وزارت راه و شهرسازي در چند منطقه شمالی شهر مي تواند بهتر از انتظار برای زنگ تلفن اثرگذار باشد.
ثاني با بيان اينكه درخواست اطلاعات از شهرداری‌های محل و بنگاههای مسكن نیز به عنوان طرح مكمل لازم است در دستور كار قرار بگیرد،اظهار كرد: یکی دیگر از راهها برای جلوگیری از احتكار یا هر نوع دیگر از خالی نگه داشتن واحدهای مسكونی اخذ عوارض از مالكان اینگونه املاك است در اين راستا در بسیاری از شهرهای جهان از جمله لندن ظرف چند سال، عوارض یك خانه خالی به اندازه كل قیمت خانه برای مالك تمام می‌شود، به همین دلیل كسی به فكر خالی نگه داشتن خانه خود به قصد سوءاستفاده نمی‌افتد.
وي به گزارشهای بازدید و تحقیقات ادواری ماموران مالیاتی کشور از همسایگان و سکنه های اطراف واحد های مجاور مبنی بر خالی بودن واحد های مسکونی اشاره و اضافه كرد: یک سیستم جامع و ارتباط از طریق شبکه لینک بین سازمان امور مالیاتی و اداره ثبت اسناد و شهرداریها از نقل و انتقالات واحدهای مسکونی که بین بنگاههاي املاک با مالکان واحد های خریداری شده صورت مي‌گیرد برقرار شود تا از طریق این سیستم بتوان تعداد واحدهایی که توسط مالکان چه در شهرهای مختلف و چه در یک منطقه خریداری شده اند اطلاعاتی را بدست آورد تا بتوان مرجعی برای رسیدگی به واحدهای خالی از سکنه باشد.
اين كارشناس امور مالياتي یکی دیگر از راههای مقابله با محتکران خانه های خالی را ممنوع الخروج شدن مالکان خانه های بدون سکنه اعلام و تصريح كرد .طرح مالیات بر خانه های خالی بسیار منظم در تمامی کشورهای جهان اجرا می‌شود و هیچ توجیهی نمی توان برای عدم اجرای آن در ایران داشته باشیم.
ثاني به احتمال دورزدن طرح توسط مردم اشاره و خاطرنشان كرد:تجربه ثابت کرده است مالکان واحدهای خالی از سکنه با اقدامات نمایشی نظیر بازسازی بخشی از ملک، نصب پرده و همچنین دستکاری قبوض آب و برق و… میانبری برای دور زدن این راهکارهای ارائه شده پیدا می‌کنند همچنين برخي مالكان ساختمان‌هاي نوساز اخيراً براي نمايش «قصد فروش»، قيمت عرضه واحدهاي مسكوني را حداقل 20 درصد بالاتر از نرخ عرف منطقه تعيين مي كنند تا عملاً اين واحدها فروش نرود اما مالكان اين ساختمان‌ها كه با تعيين قيمت فو‌ق‌العاده بالا، دنبال فروش نيستند، در شرايطي چنين قيمت‌هايي را به مشتري اعلام مي‌كنند كه هيچ تسهيلات يا وامي نيز براي اين واحدها در نظر نگرفته‌اند،اين طرز تعيين قيمت پيشنهادي براي فروش مسكن باعث مي‌شود عملا امكان خريد سلب شود يا اينكه اگر خريدار، بدون تحقيق و پرس‌‌وجو اقدام به خريد كند، بيشترين عايدي نصيب مالك و كمترين نفع اقتصادي نصيب خريدار خواهد شد و رديابي بساز و نفروش‌ها با اين شكل غيرممكن است. بنابراين سازنده‌هاي اين نوع آپارتمان‌ها ازيك سو با نمايش «ادعاي قصد فروش»، طرح شناسايي خانه‌هاي خالي را دور مي‌زنند و از سوي ديگر، زمان را براي دوره رونق معاملات و گراني، به صورت رايگان خريداري مي‌كنند.
وي با اشاره به مالیاتهای سنگین بر واحدهای خالی از سکنه درکشورهای مختلف ، گفت:مالیات بر خانه های خالی از سکنه در کشور ژاپن، در سه ماه ابتدایی 5 درصد ارزش کارشناسی هر واحد مسکونی و پس از آن هر دوره 6 ماهه به طور تصاعدی افزایش می یابد همچنين در کشور انگلیس بنگاههای ساخت و ساز مسکن یا مالکان خانه های خالی از سکنه تا 6 ماه زمان دارند آن ملک را فروخته یا اجاره بدهند، در غیر این صورت پس از 6 ماه در هرماه بنا به پایین ترین متراژ از 225 پوند به بالا، باید به طور تصاعدی مالیات های سنگینی بپردازند.
ثاني ادامه داد: در کشور آمریکا مالیات 10 درصدی ارزش کارشناسی شده در واحدهای مسکونی خالی از سکنه اجباری است و به طوری که در کالیفرنیا، تنها 2 دهم درصد خانه های خالی از سکنه وجود دارد در کشور اسپانیا نيز مالیات 25 درصدی بر خانه های خالی از سکنه وجود دارد و به همین دلیل میانگین قیمت واحدهای مسکونی مبله و نوساز یک هشتم میانگین قیمت های مسکونی در تهران است.
اين كارشناس امور مالياتي در پايان گفت:در کشور فرانسه مالکان خانه های خالی از سکنه تنها 9 ماه می توانند از پرداخت مالیات طفره بروند و پس از آن با بازرسان ویژه مالیاتی روبرو می شوند که با عنوان طرح جمع آوری مالیات، برای ساخت کتابخانه ها و مراکز فرهنگی باید مالیات های سنگینی پرداخت کنند.
